12月19日，“全国地王”安澜上海项目认筹首日，售楼处严防分销人员，现场安保严密。该项目首批过会均价17.88万元/平方米，低于市场预期，最贵一套达1.46亿元。这只是今年上海高端住宅市场的一个缩影。
前不久，上海保利世博天悦卖出了一套总价1.2亿元的顶层复式住宅（以下简称“顶复”）。至此，整个项目6套售价逾7000万元的“顶复”全部售罄。
《每日经济新闻》记者统计发现，今年以来，上海总价3000万元以上的新建高端住宅，成交金额已突破1000亿元。相比之下，北京、广州、深圳三地同级别高端住宅的成交总额，与上海大致相当。
克而瑞数据显示，2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献。
在当前房地产市场调整与转型的背景下，不同能级城市、不同产品段呈现分化态势，已成为行业普遍现象。以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放。
上海高端住宅卖超千亿元
今年以来，国内一线城市高端住宅市场呈现出显著的结构性分化。
中指研究院统计显示，今年以来，截至2025年12月15日，上海总价4000万元以上的高端住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元（由于各城市市场结构和统计习惯不同，高端住宅统计门槛存在差异，因此数据对比主要反映趋势与量级）。
这一成交规模意味着，上海的高端住宅销售无论是“量”还是“价”，均是一骑绝尘，市场份额高度集中。以套均3000万元及以上高端住宅的成交金额计，上海已大致与北京（套均1600万元以上约588亿元）、广州（套均1000万元以上约592亿元）、深圳（套均2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当。
克而瑞数据显示，2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献。
一线城市高端住宅市场热度还在持续。克而瑞发布的报告指出，今年3月,上海“金陵华庭”一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；该项目11月再次开盘，去化率仍高达95%。
从成交均价看，中指研究院统计的前11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首“上海壹号院”套均价格达6223万元，榜二“金陵华庭”套均价格为6887万元，而“高福云境”项目成交79套，实现64.6亿元销售额，套均价格达到8177万元。
《每日经济新闻》记者了解到，相比之下，其他一线城市高端住宅市场呈现不同特征。
今年以来，截至2025年12月15日，北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元，表现稳健；广州1000万元以上的高端住宅，成交超过3000套，成交总金额约592亿元，总成交量较为突出；深圳2000万元以上的高端住宅成交约598套，金额199亿元。
今年以来，深圳高端住宅成交更为集中。11月30日，“深圳湾沄玺”开盘，首推348套大平层，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万~28万元/平方米，总价1.3亿~3.3亿元，开盘当日，项目整体去化率接近七成，最终单日销售额约130亿元。
12月16日，深圳商住公寓“GCC联泰超总湾”启动首批销售，推出125套建筑面积约303~1032平方米大平层，当日实现销售额约53亿元。
针对这一市场格局，在接受《每日经济新闻》记者书面采访时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“与京沪相比，广深高端住宅销售规模比较小，广深市场套均1000万元以上的新住宅，今年销售占比在2%以下，而京沪在3%~5%，这两地集聚的高净值人群比较多。此外，京沪，特别是上海聚集的品牌开发商比较多，产品打造能力比较强”。
对于高端住宅市场的火热，李宇嘉认为，“从房屋本身来看，过去几十年楼市红红火火，但在限制房价等措施下，（很多客户）拿着钱买不到好房子，而现在供地、规划、配套、设计、服务等全面升维。广深的高端住宅，有来自香港等地的需求，但占比也就2%~3%，主要还是大湾区高净值人群”。
购买力究竟来自哪里？
支撑亿元级成交额的购买力，究竟来自哪里？
上海保利世博天悦项目相关负责人向《每日经济新闻》记者透露，买入该项目1.2亿元“顶复”的，是一位外地企业主，目的是“想在上海买一套房子给孩子住”。
“这位企业主就是喜欢江景房，也比对过汤臣一品、滨江凯旋门这些热门项目，后来参观了项目（保利世博天悦）一次，当天就拍板了。他认为这种产品比较稀缺，买就是要买最好的。”上述上海保利世博天悦项目相关负责人向记者表示。
记者走访市场发现，高端住宅的购买群体，正变得多元化和年轻化。比如，上海招商“静安里”风貌别墅项目，吸引了包括中年客群、企业家二代和海归等在内的各类买家。
上海招商“静安里”风貌别墅项目方面向《每日经济新闻》记者介绍称，其购买人群更看中苏河湾风貌成片开发定位，区位上临近北外滩、苏河湾，自带9000平方米商业街，同时21万元/平方米的联动价，也具备一定性价比。
上海另一个风貌别墅——华润置地“士林润园”，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，户均总价在7000万元以上，目标客群就是国内外有资金实力的买家，“今年销售很火”。
另据华润置地方面介绍，位于浦东后滩的“沄启滨江”项目，其客群相对年轻，如海归家庭。
不同城市的高端住宅消费群体，也不尽相同。如在成都，新晋高端住宅——“贝宸S1”项目的购买者中，新经济创富者是主力，他们追求极致体验和长期主义；年轻海归或者“企业二代”自带国际视野，为审美和独特性买单……他们之中以本地客户为主，多为一次性付款。
对此，58安居客研究院院长张波进一步分析指出，“支撑高端住宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求。从上海一些高端住宅的有效认购中可以看出，非上海籍买家占比较高，甚至达到七成，这类人群中一般有资产避险的投资，或避险和自住兼而有之的需求”。
李宇嘉也表示：“对很多高净值人群来说，在经济转型期，可投资领域不多，而核心城市、核心区位的优质物业，具有稀缺性和保值功效。”
“好房子”评判标准升级
今年9月，保利世博天悦一位来自江苏泰州的业主祁先生（化名）在分享买房经历时坦言：“我就是喜欢临水的大平层，摇号时拿到了50号，还以为这个价位的房子十拿九稳，结果看盘选房当天才摇到5号，中意的房源就没了。”
于是不甘心的祁先生，又参与了项目下一批次摇号，这才“抢”到了自己满意的房源。
对于这种抢盘热度，张波进一步指出，“一定程度上意味着高端住宅，正从本地顶级圈层消费品，扩大为全国高净值家庭的标准化避险资产，其财富储存功能更加凸显”。
“高端住宅的购买行为呈现出复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局。当居住升级与资产配置动机叠加，便催生了市场对顶级稀缺资产的集中追逐。”张波补充分析称。
这种叠加动机带来的升级，是否能引导“好房子”的趋势？在一些行业人士看来，高端住宅竞赛圈的情况，无法和“好房子”的核心目标直接挂钩，甚至有可能在一定程度上偏离。
据《每日经济新闻》记者了解，此外，高端住宅买家对“好房子”的评判标准正在升级。
华润置地相关负责人对比发现，以前的消费者买高端住宅，比如，当时的黄浦华润外滩九里项目，客户主要看项目的大理石比例、装修的豪华程度，现在更看重项目公共区域的品质，比如水系、会所等。
《每日经济新闻》记者了解到，这一转变，恰是当高端住宅消费理念，从硬件堆砌向生活体验与服务优先的微观缩影。与此同时，今年四季度以来，北京、上海、深圳、成都等地高端住宅市场出现转冷迹象，并非所有项目均能实现开盘售罄。那么，未来高端住宅改善型需求又将走向何方？
对此，李宇嘉坦言，“硬件堆砌和过度投资，曾经是‘好房子’的1.0版本，而当下的‘好房子’，应该迈向配套和服务等偏向人性化、居住服务的主题。针对不同的人群、不同的产品，比如保障房、普通住房、旧改住房、租赁住房等，凡是新增供给筹集的，都应该有‘好房子’标准，而这个标准就是买得起、住得下、住得好”。
58安居客研究院的调研数据显示，“好房子”是一个更宽泛的概念，其标准由住建部《住宅项目规范》明确为“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心目标，其中居住舒适度需求占比达61.6%，远高于其他三项，其次是安全保障需求。而不同人群对“好房子”的关注点有差异，中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计，老年群体关注安全与尊严的适老化场景，青年群体则突出智能化需求。
事实上，市场先行者已经开始了探索。头部房企正尝试从“造房子”转向“造生活”。
例如，有的项目将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，回应客户的情绪需求；有项目则在交付前，就前置物业服务方案，让服务与建筑共同生长；还有的项目，通过打造高端社群平台、链接稀缺资源，将社区转化为业主的社交资本。
“未来，打动顶级改善客群的关键，应是回归到难以量化的居住体验与服务，同时兼顾安全、绿色等基本标准，满足不同人群的个性化需求，而不仅仅是追求更极致的奢华。”张波最后向记者强调。
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